pomohu vám uspět na realitním trhu
Motto: Každý obchod je především o pocitu. A nákup nového domova několikanásobně.
Rád vám představím vše, co jsem zvyklý dělat pro své klienty. Ale je toho opravdu hodně. Pokud vás to opravdu zajímá, rolujte. A pokud byste chtěli cokoli probrat osobně, neváhejte mi zavolat nebo napsat, ozvu se nazpět 🙂
posouzení případu
Potřebuji si s Vámi popovídat. Tvrdím, že neexistuje jednotná šablona, která by byla stoprocentně úspěšná pro všechny obchody na trhu. Když to shrnu, potřebuji vědět o všem, co na prodej nemovitosti bude mít z Vaší strany vliv, Vaše přání a potřeby, detaily, jak a kdy třeba může proběhnout stěhování, kdy a kolik budeme potřebovat peněz nebo za jakých podmínek a v kterou denní dobu můžeme ukázat nemovitost zájemcům.
Možná zjistíme, že prohlídky nejsou možné, nebo že potřebujeme více času na předání nemovitosti. Možná budete potřebovat část peněz ve velmi krátkém čase. A nebo zjistíme, že prodej je až druhotné řešení vaší životní situace. Možná najdeme lepší řešení. A nebo prodej důkladně připravíme tak, abyste z toho neměli zbytečné stresy.
Pak, možná pro vás překvapivě, nastavíme profil ideálního kupujícího. Budeme tak totiž vědět, zda nám na inzerci reagují správní kupující. Už v této fázi jsem schopen odhadnout, jak bude prodej probíhat i jak dlouho může trvat. Vypadá to zajímavě? Osobně si to probereme do detailů, vše se dozvíte.
stanovení ceny
Určení správné ceny nemovitosti je velmi důležitý krok. I realitní makléři velkých realitních společností jsou schopni říci, že „drahé byty se prodávají déle“. Na začátku své kariéry jsem potkal prodávající, tvrdili, že „na prodej nespěchají“. Já ale tvrdím, že nejlépe se prodávají novinky. Novou nabídku prodáte za tu nejlepší = nejvyšší cenu. Pokud se „něco prodává déle“, znamená to, že déle trvalo, než nabídli kupcům správnou cenu. A ztráta za tu dobu, v dnešní době, dosahuje třeba i milion korun. Taková chyba je v čase nevratná. Naštěstí mám k dispozici nástroje, které nám významně pomohou. Mluvím o cenových mapách nebo údajích o uzavřených kupních smlouvách z katastru nemovitostí. Připočtěme mou znalost konkurenčních nabídek a prodejů, a nemusíme chybovat.
Příprava nemovitosti
Pravděpodobně vás to překvapí. A já doufám, že pozitivně. Přípravě a nasnímání nemovitosti totiž věnuji celý den. Abychom mohli přejít k dalšímu bodu, a tedy nasnímání nemovitosti, budeme ji muset co nejlépe připravit. Jsem si vědom, že v bytě ještě bydlíte. Vnímám, že máte všetečné dítko a všude spousty hraček. Přesto budu potřebovat prezentovat nemovitost v tom nejlepším světle a z některých požadavků nemohu slevit. Poprosím Vás o velké krabice nebo prádelní koše, a vrhnu se do sbírání všech drobných lahviček a použitých uchošťourů z koupelny, úklidu ranních talířků od snídaně nebo vám ustelu postele dětí. Je u Vás uklizeno? Výborně, ale sesbírám alespoň magnetky z ledničky nebo osobní fotografie z poliček knihovny.
Je možné, že budete vyklízet pozůstalost. Možná budete prodávat rozestavěný dům. Nebude přínosné vymalovat? Nepořídíme levnou kuchyňskou linku, aby nám prodej zafinancovala banka? Na to vše myslím.
snímání nemovitosti
Tady si udělejte volno, pokud to půjde. Budu pracovat já a můj tým.
- Profesionálně nafotíme vaši nemovitost.
- Pořídíme video.
- Nasnímáme 3D virtuální prohlídku
- Laserem zaměříme půdorys
Seznam čtyř položek. Jednoduché. 😉 Pravdou ale je, že se za nimi skrývají hodiny práce. Budeme přemýšlet, kdy do oken svítí slunce, možná budeme čekat na lepší počasí. Natočím také upoutávku na prodej, spot, který půjde na sociální sítě předtím, než budeme připraveni inzerovat. A třeba vymyslíme ještě něco navíc, co nemá jiný byt nebo dům na světě. Už se těším!
Některé prázdné nemovitosti působí strašně smutně. Já tomu říkám, že to ne fotkách a videu „neudělá to správné hurá!“. Umíme tomu pomoci. Mám k dispozici kolegy, kteří umí:
- Virtuální homestaging. Do fotek prostě ve fotorealistickém rozlišení doplníme nábytek, koberce nebo konvičku na čaj.
- Vizualizaci. My prostě ukážeme, jak by to mohlo vypadat, až to bude hotové. Ne všichni zájemci mají správnou představivost, a většinou vizualizace milují.
- Reálný homestaging. My ty prostory prostě zařídíme, takže při prohlídkách budou zájemci vidět kuchyňský stůl, gauč v obýváku nebo postele v ložnici.
inzerce
Tady budu potřebovat opět Vaši pomoc. Víte, že jako prodávající máte některé zákonné povinnosti, na které vás nikdo neupozornil? Je to například projektová dokumentace k nemovitosti. Zejména u rodinných domů zásadní dokument, který jste povinni kupujícím předat. Když chybí, umím udělat pasport objektu, který bohatě postačuje. Nebo třeba energetický štítek. Nejenom, že hrozí citelná pokuta, ale kupující se v dnešní době opravdu často podle štítku o koupi rozhodují. A tím to nekončí, budu potřebovat vědět, kolik se měsíčně platí za provoz a energie, fond oprav nebo splátky úvěrů. Z internetu si v případě SVJ zajistím výpis o hospodaření. Budu se zajímat, jakým způsobem přijímáte internet a televizi. Budeme řešit technické stránky bytu nebo domu, od ohřevu vody, vytápění, až po támten vypínač za závěsem, co už je vlastně odpojený.
Pak to všechno zpracuju a doplním texty. Jiná inzerce půjde na servery, jiné texty na sociální sítě nebo do sponzorovaných příspěvků. Vznikne grafika inzerátů, pořídím stránku nemovitosti.
A protože vždycky nabízím něco navíc… ale ne, nechte se překvapit! 😀
propagace
Dokonale připravená inzerce je zbytečná bez její správné a dostatečné propagace. K tomu samozřejmě slouží realitní servery (a budete překvapeni, kolik takových serverů existuje), ale i sociální sítě. Velmi důležitá je také široká databáze klientů, kteří právě teď absolvují jinou prohlídku, se kterou nemusí být zcela stoprocentně spokojeni, a my jim hned nabídneme nemovitost podle jejich představ. A třešničkou na dortu mohou být neveřejné nabídky a mailingové listy, s nimi spojené.
Správné načasování a zacílení propagace, jak spolu brzo uvidíme, je naprosto stěžejní pro úspěšný prodej. Jestli budeme schopni nabídnout správnou nemovitost člověku, který ji právě teď začal hledat, máme velkou konkurenční výhodu. Co kdybychom ale nabídli nové bydlení člověku, který se teprve rozhoduje, že bude bydlení řešit? I to bychom uměli 🙂
PROHLÍDKY
Ještě předtím, než se podíváme k vám domů, se zájemci proberu jejich očekávání, přání a potřeby. Kromě toho ještě než se zastavíme na návštěvu, musím vědět, jak budou koupi financovat v případě, že se rozhodnou pro tuto nemovitost. A rozhodně budu chtít vědět, jak jsme na tom časově – očekávají nastěhování do měsíce? Nebo máme čas na vyřízení všech záležitostí čtyři měsíce? Ještě před prohlídkou pošlu ověřeným zájemcům co nejvíce informací, aby na osobním setkání nepadaly základní dotazy – jako třeba jaké jsou měsíční náklady.
Pak teprve zazvoníme u Vašich dveří, v případě, že nebudu mít rovnou klíče. Provedu zájemce nemovitostí, na otázky, které odpovědět umím, odpovím, ostatní otázky si poznamenám, abych mohl odpovědi zjistit. Zájemce si zapíšu do databáze, včetně informací, které mi dali. budou se hodit při dalším vývoji obchodu.
rezervace
V případě, že se nám ze zájemce stane kupec, sepíši s ním rezervační smlouvu. Má povahu Smlouvy o budoucí kupní smlouvě, je trojstranná, takže jejím účastníkem jste i vy jako prodávající. Proč je to důležité? Jednoduše proto, že kdyby zájemce porušil své povinnosti a z obchodu sešlo, budete mít právo na náhradu škody nebo část z pokuty. Navíc se tu dají zakotvit prvotní podmínky kupní smlouvy, pokud budou nějaké vzneseny. Zkrátka je to dokument, který nám umožní nastavit jistoty do doby, než budeme mít připravenu kupní smlouvu.
A nebojte, není nutné, abyste se v ten příslušný okamžik museli dostavit na určité místo. Tuto smlouvu můžeme podepsat prostřednictvím digitálního podpisu na dálku ve Vašem notebooku a mobilu. To je maličkost.
kupní smlouva a
Právní služby a úschova peněz je standardně řešena smluvním advokátem, panem Mgr. Ondřejem Mimrou. Je to velmi zkušený právník, kterému předám základní informace o obchodu a on se s Vámi spojí a kupní smlouvu nastaví tak, aby nebyly poškozeny práva ani jedné ze stran a aby, pokud možno, obsahovala všechny požadavky a potřeby, které obě strany mají.
V této fázi komunikujeme jak s bankou, ve které je stávající hypotéka, tak s bankou, která chystá financování pro kupujícího. V součinnosti s Bc. Michalem Balcarem pak všechno nastavíme tak, aby to časově navazovalo, a včas Vás i kupujícího instruujeme, jaké podklady z banky budeme potřebovat. Obvykle pak do banky volám nebo píšu, abych se domluvil, co potřebujeme, případně tam zajedu osobně – tak, abyste se tím museli stresovat co nejméně.
Zajistíme odeslání kupní smlouvy na katastr, zajistíme i zavkladování zástavních smluv, zajišťujeme i zavkladování výmazu původního zástavního práva. A teď jsou prodávajícímu vyplaceny peníze z úschovy.
Potřebujete část peněz dříve, než se všechno vyřeší? I to umíme…
Předání nemovitosti
Mimochodem… předání může proběhnout kdykoli po podpisu kupní smlouvy. Není potřeba čekat na přepsání na katastru nemovitosti – a já včasné předání nemovitosti doporučuji. Proč? Protože od okamžiku předání si za nemovitost ručí už nový majitel.
Na Vašem bytu nebo domě se sejdeme osobně. Předání trvá lehce přes hodinu u bytů, u domů počítejte ještě s delším časem. Zatímco Vy a kupující procházíte celou nemovitost a díváte se, jestli je v pořádku, já se zabývám odečtem měřičů (vodoměr, elektroměr, plynoměr, případně měřáky spotřeby tepla a další a vytvářím protokol o předání nemovitosti. Je vhodné se právě teď detailně seznámit s ovládáním specifických zařízení (tepelná čerpadla, chytré domácnosti, ale i kotle na pevná paliva nebo krbová kamna). Podíváme se, kde se připojíte k internetu a kde zapojíte televizor. Zkontrolujeme, zda máte klíče od všech zámků, ovladač od garáže, nebo třeba přístupy do aplikací, které dům ovládají. Pak si podepíšeme předávací protokol (elektronicky, samozřejmě), abych ho mohl použít dále.
U spousty dodavatelů elektrické energie na místě zařídíme přepis. Doporučuji setrvat u stávajícího dodavatele – mají totiž nakoupenu elektřinu pro spotřebu té konkrétní nemovitosti a nebývá s přepisem problém. Na SVJ a družstva odesílám mail s předávacím protokolem a kontaktními údaji.
to není všechno...
Tak. Hotovo, teď se už nikdy neuvidíme… 😉
Kdepak…
Pokud jste kupující, po několika týdnech se Vám ozvu a zeptám se, jestli je všechno v pořádku. Zjistíme, co umí vypínač vzadu za sedačkou a kde se zapíná odtah v koupelně. Ověříme, že přepisy energií proběhly a Vy máte všechny smlouvy k dispozici. A uslyšíme se i následující rok v lednu, kdy je povinnost podat daňové přiznání k Dani z nemovitosti.
A to je vše…?
Skoro… U mne máte navíc pětiletý poprodejní servis. Kdyby se do budoucna něco objevilo, zavolejte mi, vyřešíme to.
V podstatě tu máte návod, jak uspět na realitním trhu. Uvědomuji si, že to bude inspirovat spoustu konkurenčních kolegů, možná se do toho máte chuť pustit sami. To je v pořádku. Ale pokud se cokoli zadrhne, neváhejte mi zavolat. Rád pomůžu v kterékoli části obchodu. Za ta léta jsem si prostě jistý. Těším se na naši případnou spolupráci a mějte se fajn.
