AML: proč ověřuji klienty a obchody

Nejdřív jednoduše. Neprověřuji klienty proto, že bych v každém prodávajícím nebo kupujícím hledal zločince. Jako realitní zprostředkovatel mám zákonnou povinnost vědět, s kým jednám, kdo za obchodem skutečně stojí a zda jeho průběh dává rozumný smysl.

Tato pravidla se označují zkratkou AML, tedy opatření proti praní špinavých peněz a financování terorismu.

U naprosté většiny klientů jde pouze o běžnou administrativní kontrolu, která nijak nezkomplikuje ani nezdrží obchod.

Koho se kontrola týká

Při zprostředkování prodeje nemovitosti se povinnost identifikace a kontroly může vztahovat na prodávajícího i kupujícího.

U právnických osob potřebuji také zjistit, kdo za společnost jedná a kdo je jejím skutečným majitelem. Pokud za klienta jedná jiná osoba, ověřuji rovněž její totožnost a oprávnění klienta zastupovat.

U běžných nájmů se AML povinnost zpravidla neuplatní ve stejném rozsahu jako při prodeji nemovitosti. Totožnost účastníků ale ověřujeme i kvůli správnému uzavření smlouvy a bezpečnosti celého vztahu.

Co potřebuji zjistit

Rozsah kontroly se vždy odvíjí od konkrétního klienta, obchodu a okolností. Ne každý obchod proto vyžaduje stejné informace nebo podklady.

Obvykle potřebuji:

• ověřit totožnost klienta;
• zjistit, zda jedná sám za sebe, nebo zastupuje někoho dalšího;
• u společnosti ověřit osobu oprávněnou jednat a skutečného majitele;
• zjistit, zda klient nebo skutečný majitel není politicky exponovanou osobou;
• ověřit, zda se na některého z účastníků nevztahují mezinárodní sankce;
• pochopit účel a základní souvislosti obchodu;
• podle okolností zjistit původ peněz nebo jiného majetku, kterého se obchod týká.

U kupujícího mě může zajímat, jakým způsobem bude nákup financován a odkud pocházejí vlastní prostředky.

U prodávajícího potřebuji rozumět tomu, jak nemovitost získal, co jej k prodeji vede a případně také tomu, jak chce peníze získané z prodeje použít. Nejde o hodnocení jeho osobních rozhodnutí. Potřebuji pouze posoudit, zda má obchod srozumitelný ekonomický a osobní důvod a zda jednotlivé informace dávají dohromady smysl.

Jak kontrola probíhá

Běžný klient se s formální částí AML kontroly nejčastěji setká v prohlášeních a dokumentech připravených právníkem. Tím ale moje vlastní povinnost posoudit klienta a obchod nekončí.

Základní prověřování proto probíhá už během naší spolupráce. Všímám si souvislostí obchodu, způsobu komunikace, financování, zastupování dalších osob i případných neobvyklých změn.

Používám také přiměřené veřejně dostupné zdroje. Může jít například o veřejné rejstříky, evidenci skutečných majitelů, insolvenční rejstřík, sankční seznamy nebo další veřejně dohledatelné informace.

Nejde o zasahování do soukromí ani o pátrání po osobním životě klienta. Cílem je ověřit informace důležité pro bezpečné uskutečnění konkrétního obchodu a splnit zákonné povinnosti tak, aby tím byl klient co nejméně obtěžován.

Kdy mohu chtít další podklady

Pokud je obchod složitější nebo se objeví neobvyklé okolnosti, mohu požádat o další vysvětlení či dokumenty.

Může jít například o situaci, kdy:

• kupní cenu hradí někdo jiný než kupující;
• peníze přicházejí ze zahraničí nebo z většího počtu zdrojů;
• klienta zastupuje další osoba;
• vlastnická nebo firemní struktura není na první pohled zřejmá;
• zdroj peněz neodpovídá známým okolnostem obchodu;
• klient během jednání podstatně mění své údaje, vysvětlení nebo požadavky;
• je do obchodu zapojena politicky exponovaná nebo sankcionovaná osoba.

Samotná neobvyklost ještě neznamená, že je něco špatně. Často pouze potřebujeme doplnit informaci, která situaci normálně a srozumitelně vysvětlí.

Interní záznam o kontrole

O každém klientovi a průběhu kontroly vedu interní záznam v databázi.

Zaznamenávám zejména, co klienta k prodeji nebo koupi vedlo, jakým způsobem má být obchod financován, zda se během spolupráce objevily nějaké neobvyklé okolnosti, jak byly vysvětleny a jakým způsobem byl obchod dokončen nebo spolupráce ukončena.

Smyslem není vytvářet hodnocení osobnosti klienta. Záznam má doložit, proč jsem konkrétní obchod považoval za srozumitelný, rozumný a bezpečný.

Zákonem požadované údaje a dokumenty uchovávám po dobu deseti let od uskutečnění obchodu nebo ukončení obchodního vztahu. Přístup k nim je omezený a používám je pouze v rozsahu potřebném ke splnění zákonných povinností.

Podrobnější informace o zpracování osobních údajů najdete na stránce Ochrana osobních údajů.

Co když klient odmítne spolupracovat

Pokud klient neposkytne součinnost potřebnou k identifikaci nebo kontrole, může to znamenat i pozastavení obchodu.

Jestliže odmítnutí spolupráce nebo jiné okolnosti zároveň vyvolají podezření na neobvyklý obchod, může mi zákon uložit povinnost oznámit jej Finančnímu analytickému úřadu.

V některých případech zároveň nesmím klientovi sdělit, zda bylo takové oznámení podáno nebo jaké další kroky byly provedeny.

Smyslem je bezpečný obchod

AML kontrola není známkou nedůvěry vůči klientovi. Je jednou ze součástí bezpečného realitního obchodu, stejně jako kontrola vlastnických práv, smluvní dokumentace nebo bezpečné úschovy kupní ceny.

U běžného obchodu proběhne většina kontroly nenápadně na pozadí a klienta téměř nezatíží. Pokud se přesto zeptám na něco, co může působit osobně nebo nezvykle, rád vysvětlím, proč danou informaci potřebuji.

Mým cílem není obchod komplikovat. Mým cílem je bezpečně jej dokončit a být schopen zpětně doložit, že jeho průběh dával smysl.