Váš byt ještě není v inzerci. My už sledujeme jeho konkurenci.
Jak připravujeme prodej · náskok díky datům
Váš byt ještě není v inzerci.
My už sledujeme jeho konkurenci.
Stačí první telefonát o plánovaném prodeji a začínáme sledovat srovnatelné nemovitosti. Když potom zveřejníme vaši nabídku, můžeme mít za sebou i dva měsíce pozorování trhu. A podle toho připravený start.
Čas, který už pracuje pro vás
2 měsíce
Takový náskok můžeme mít v poznávání trhu ještě před začátkem inzerce.
Práce začíná prvním rozhovorem.
Zavoláte mi, že uvažujete o prodeji. Třeba až za několik týdnů. Potřebujete něco dořešit, vystěhovat byt nebo si nejdřív ujasnit další bydlení.
Jakmile znám lokalitu a základní parametry, začínáme vybírat nabídky, se kterými bude vaše nemovitost soutěžit. Při osobní návštěvě výběr zpřesníme podle skutečného stavu, dispozice a předností vašeho bytu nebo domu.
Zatímco vy řešíte svůj termín, nám už přibývají informace. Do zahájení inzerce tak někdy nasbíráme i dva měsíce vývoje konkrétního segmentu. Čas mezi prvním telefonátem a spuštěním prodeje využijeme k práci, kterou bychom jinak teprve začínali.
Co znamená „srovnatelná nemovitost“
Vybíráme očima vašeho kupujícího.
Stejný počet pokojů a podobná výměra jsou začátek. Při výběru konkurence řešíme také lokalitu, stav, patro, výtah, venkovní prostor, náklady na bydlení i celkovou částku, kterou bude kupující potřebovat.
Byt po rekonstrukci může mít na cenovce víc než byt v původním stavu. Pro člověka, který se potřebuje rychle nastěhovat, přesto může být zajímavější. Rodina zase porovná dostupnost školy a místo pro děti. Investora budou zajímat jiné vlastnosti.
Hledáme skutečné alternativy: mezi čím bude váš zájemce vybírat a proč by měl dát přednost právě vám. Cena za metr čtvereční je jedna část odpovědi. Podstatný je celý kontext.
Proč si nabídky ukládáme
Dnešní cena má svůj příběh.
Co zjistíme jedním pohledem
Dnešní nabídkovou cenu, fotografie, popis a parametry. Vidíme, s čím konkrétní nabídka právě oslovuje kupující.
Co přidává průběžná evidence
Za kolik jsme ji zachytili poprvé, kdy se cena změnila, jak dlouho zůstává aktivní, zda zmizela nebo se znovu objevila. Vidíme její vývoj v čase.
Ke každé vybrané nabídce proto ukládáme odkaz, základní parametry, cenu, datum prvního zachycení a výsledky dalších kontrol. Historii postupně rozšiřujeme. Zůstává v ní i předchozí cena a tehdejší stav.
Představte si dva podobné byty se stejnou dnešní cenou. Jeden právě vstoupil do nabídky. U druhého máme zaznamenané týdny inzerce a dvě postupná zlevnění. Na dnešním seznamu vypadají cenově stejně. Pro přípravu našeho prodeje ale přinášejí odlišnou informaci.
I zápis „beze změny“ má hodnotu. Potvrzuje, že nabídka zůstává aktivní za stejných podmínek. Samotná délka inzerce nám ještě neřekne, kolik lidí volalo nebo proč obchod nevznikl. Dává nám však důvod podívat se blíž.
Rozlišujeme také nabídkovou cenu a skutečně sjednanou kupní cenu. Když inzerát zmizí, zaznamenáme jeho zmizení. Prodej a jeho výsledek ověřujeme zvlášť. Díky tomu zůstávají pozorování a závěry v naší evidenci přehledně oddělené.
Hlavní výhoda přípravy
Trh se mění.
Vaše nabídka zatím nestárne.
Konkurence může během příprav změnit cenu, přidat nové fotografie nebo nabídku stáhnout. My tyto změny vyhodnotíme a promítneme do plánované ceny, prezentace i argumentace.
Vaše nemovitost přitom ještě nemusí být veřejně nabízená. Můžeme upravit připravovaný postup, aniž by za ní přibývaly týdny v inzerci nebo veřejná historie našich cenových pokusů.
V den spuštění tak představujeme čerstvou nabídku připravenou podle aktuální konkurence a toho, co jsme o jejím vývoji už zjistili.
Jak z pozorování vzniká rozhodnutí
Co podle těch dat měníme?
Výchozí cenu a její zdůvodnění
Zohledníme nové konkurenční nabídky i zaznamenané změny. Pokud se podobný byt opakovaně zlevňuje a dál zůstává aktivní, chceme pochopit jeho slabiny a rozdíly vůči tomu vašemu. Jedna sleva sama o sobě neurčuje cenu celého okolí.
To, co kupujícím ukážeme
Rozpoznáme, které přednosti potřebují v prezentaci víc prostoru. Třeba promyšlená dispozice, možnost rychlého nastěhování nebo doložené provozní náklady. Připravíme fotografie, půdorys a text tak, aby se v nabídce dalo dobře rozhodovat.
Před zahájením prodeje tak můžeme řešit konkrétní otázku: proč si má člověk s daným rozpočtem přijít prohlédnout právě naši nemovitost? Odpověď opřeme o to, co má skutečně na výběr.
Kde se šetří čas
Při spuštění už máme na co navázat.
Pokud máme za sebou dva měsíce sledování, nemusíme po zveřejnění začínat s prázdnou historií a teprve čekat, co se s konkurencí stane. Tuto část poznávání trhu jsme už odpracovali během příprav.
Právě tady vzniká časová úspora: zjišťování, porovnávání a část rozhodování přesouváme před začátek inzerce. První týdny veřejné nabídky pak můžeme věnovat poptávkám a prohlídkám s připravenou strategií.
Po spuštění navíc přibude to nejcennější: skutečné reakce na vaši nemovitost. Telefonáty, otázky, prohlídky a konkrétní námitky. Spojíme je s vývojem konkurence a podle toho doporučíme další krok.
Někdy má smysl cenu držet a lépe vysvětlit hodnotu bytu. Jindy změnit prezentaci, oslovit jinou skupinu kupujících nebo upravit cenu. Každé doporučení má mít konkrétní důvod, který vám dokážeme ukázat.
Co si z toho odnést
O prodeji má smysl mluvit včas.
I když zatím neznáte přesné datum. I když nejdřív potřebujete dokončit rekonstrukci, domluvit se v rodině nebo vybrat další bydlení.
První rozhovor nám umožní začít sledovat prostředí, do kterého vaše nemovitost vstoupí. Vy získáte čas na přípravu a my podklady pro rozhodování.
Až budete připraveni prodávat, budeme mít o vaší konkurenci co říct.
Na tento postup při samotném prodeji navazuje náš článek Cena není číslo. Je to pohyb trhu.
Začněme prvním rozhovorem
Prodej plánujete až za pár týdnů?
Ozvěte se mi už teď.
Probereme, co chcete prodat, kde a v jakém termínu. Základní informace nám umožní vybrat první srovnatelné nabídky a začít poznávat vaši konkurenci.
Zavolejte mi na 603 806 239 nebo napište na tomikoceski@gmail.com.
