Prodáváte nemovitost? Bojíte se daně z příjmu?
Prodej a koupě vlastního bydlení
Prodáváte nemovitost?
Bojíte se daně z příjmu?
U běžných prodejů vlastního bydlení se daň z příjmu často vůbec neplatí. Možná máte osvobození už díky tomu, jak dlouho jste v bytě žili nebo jej vlastnili. A pomoci může i použití peněz na další vlastní bydlení. Ukážeme si, kdy můžete být v klidu a co si ověřit u darovaného či zděděného bytu.
Nejdřív dobrá zpráva
Prodej bytu nemusí znamenat další účet od finančního úřadu.
Prodáváte svůj byt, abyste si pořídili větší? Nebo dům, ve kterém jste prožili kus života? Daň z příjmu vás může zneklidňovat, ale v mnoha běžných situacích se vůbec neplatí. Zákon totiž nabízí několik cest k osvobození.
Jestli peníze z prodeje použijete na další vlastní bydlení, může být příjem osvobozený i po krátkém vlastnictví. Typicky prodáte menší byt, koupíte větší a rozdíl doplatíte hypotékou. Je potřeba dodržet pravidla pro použití peněz a oznámit jejich získání finančnímu úřadu. Právě to si za chvíli ukážeme na příběhu Jany.
A možná nebudete muset řešit ani to, kam peníze vložíte. Osvobození už můžete mít splněné díky bydlení nebo době vlastnictví:
V bytě jste skutečně bydleli alespoň dva roky.
U běžného bytu nebo rodinného domu stačí mít bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Nemusíte čekat deset let. Rozhoduje skutečné bydlení; samotná adresa trvalého pobytu nestačí.
Nemovitost vlastníte dostatečně dlouho.
U nabytí do konce roku 2020 se uplatňuje pětiletý časový test, u nabytí od roku 2021 desetiletý. Po uplynutí příslušné doby může být prodej osvobozený, i když jste tam nebydleli. Doba se počítá od nabytí vlastnictví.
Pokud tedy prodáváte svůj byt, který vlastníte a obýváte přes deset let, obvykle máte důvod být v klidu hned z více stran. U těchto samostatných osvobození nemusíte peníze utratit za další nemovitost.
Podrobnosti: Finanční správa: osvobození při prodeji nemovitosti a výklad skutečného bydliště.
Darovaný nebo zděděný byt
Tady se vyplatí podívat, odkdy se čas opravdu počítá.
Byt dostanete od rodičů nebo jej zdědíte a chcete ho brzy prodat. V takové chvíli si ověřte způsob nabytí. Darování a dědictví mají při následném prodeji odlišná pravidla. Ani jedno ale samo o sobě neznamená, že budete platit daň.
Dar: dobu vlastnictví rodičů nepřebíráte.
Rodiče vlastní byt dvacet let a v roce 2026 vám ho darují. Pro váš vlastnický časový test začíná nová doba nabytím daru. Jejich dvacet let se vám nepřičte.
Pokud jej chcete hned prodat, prověříme další možnosti osvobození: například vaše skutečné bydliště před prodejem nebo použití peněz na vlastní bydlení. To, že samotné přijetí rodinného daru bylo osvobozené, ještě nerozhoduje o dani při jeho prodeji.
Dědictví: doba zemřelého může pomoci.
Při dědictví po příbuzném v přímé řadě, například rodiči či prarodiči, nebo po manželovi se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zemřelý.
Když tedy zdědíte byt po mamince, která jej vlastnila dvacet let, může být i brzký prodej díky časovému testu osvobozený. U dědictví po sourozenci nebo tetě se jejich doba vlastnictví tímto způsobem nezapočítává.
Nejdřív tedy zjistíme, zda už osvobození splňujete. Pokud ano, není potřeba kvůli dani hledat nové bydlení. Pokud ne, může pomoci právě použití peněz z prodeje na vlastní byt nebo dům.
U této cesty rozlišujeme, zda jste v prodávaném bytě či domě bydleli bezprostředně před prodejem kratší dobu než dva roky, nebo jde o jinou nemovitost nabytou od roku 2021. Použití peněz na bydlení není univerzální výjimka pro každou starší nemovitost.
Podrobnosti: § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů; Finanční správa: započtení vlastnictví zůstavitele při dědictví.
Modelový příběh
Byt byl akorát. Než přišel život.
Jana si na jaře 2025 koupila menší byt a v dubnu se nastěhovala. Tehdy jí připadal velký až dost. Jenže s Petrem čekají dítě, do domácnosti přibyl pracovní stůl a najednou je jasné, že další pokoj nebude rozmar.
Na konci roku 2026 chce Jana byt prodat za pět milionů. Vyhlédla si větší za sedm milionů, který bude jejím novým domovem. Dva miliony dofinancuje hypotékou. Původní byt v tomto příkladu hypotékou zatížený není.
Jenže původní byt vlastní krátce a nebydlí v něm ani dva roky. Znamená to automaticky zaplatit daň?
Nemusí. Pokud využije celých pět milionů z prodeje na své nové bydlení v zákonné lhůtě, může být tento příjem osvobozený. Povinností je také oznámit získání peněz finančnímu úřadu. Právě tomuto způsobu osvobození se budeme věnovat.
Daň se v takové situaci „nepromíjí“ na žádost. Osvobození vyplývá ze zákona, když splníte jeho pravidla. Zde řešíme soukromý prodej nemovitosti mimo obchodní majetek.
Podrobnosti: Finanční správa: prodej domu či bytu a vlastní bytová potřeba.
Rozhoduje kalendář
Dva dny kolem Silvestra.
Téměř rok času navíc.
Peníze lze použít do konce kalendářního roku následujícího po roce, ve kterém jste je získali. Proto se nepočítá 365 dní od platby.
31. prosince 2026 → nejpozději 31. prosince 2027.
2. ledna 2027 → nejpozději 31. prosince 2028.
Ano: lednové přijetí poskytuje pro budoucí použití peněz téměř dva roky. Prosincové jen přibližně jeden.
Leden ale není výhodnější úplně vždy.
Zákon myslí i na opačné pořadí: nové bydlení nejprve zaplatíte a staré prodáte až potom. Lze započítat odpovídající částku použitou na vlastní bydlení už v předchozím kalendářním roce.
| Peníze získáte | Nejdřívější uznatelné dřívější výdaje | Poslední den pro použití |
|---|---|---|
| 31. 12. 2026 | 1. 1. 2025 | 31. 12. 2027 |
| 2. 1. 2027 | 1. 1. 2026 | 31. 12. 2028 |
Posun přijetí peněz do ledna tedy posune celé období. Přidá rok dopředu, ale současně odebere nejstarší rok zpětně.
Příklad: nejdřív koupě, potom prodej
Jana by nový byt zaplatila z vlastních úspor už v říjnu 2025. Peníze ze starého bytu získá v prosinci 2026. Výdaj z roku 2025 ještě spadá do uznatelného období.
Kdyby stejné peníze získala až v lednu 2027, samotný výdaj z října 2025 už by byl příliš starý. Lednový termín by jí v této variantě nepomohl.
Smyslem není zpětně měnit data. Má smysl předem sladit skutečné platby, smlouvy a financování. Částka utracená dříve se dokládá stejně jako částka použitá po prodeji.
Podrobnosti: § 4b odst. 2 zákona o daních z příjmů.
Peníze ve smlouvě, v úschově a na účtu
Kdy jste peníze opravdu získali?
U běžné výplaty kupní ceny převodem zpravidla rozhoduje připsání peněz na váš účet. Samotný podpis kupní smlouvy ani zápis změny vlastníka ještě neznamená, že jste obdrželi příjem.
U úschovy je podstatné, kdy jsou peníze skutečně uvolněny ve váš prospěch. Jestliže je kupující v prosinci složil na účet advokátní úschovy a vy s nimi podle smlouvy dosud nemůžete nakládat, nejde automaticky o váš prosincový příjem. Běžně jej obdržíte až při výplatě z úschovy.
Příklad: prosincový prodej, lednová výplata
Kupní smlouva je podepsaná 10. prosince 2026. Kupující pošle peníze do úschovy 15. prosince. Podmínky pro výplatu se splní až v lednu a Janě je celá cena připsána 8. ledna 2027. Do té doby neměla prostředky k dispozici.
V této běžné variantě jde o příjem roku 2027. Pro budoucí použití na vlastní bydlení tak vychází konec lhůty na 31. prosince 2028.
Neplatí ale jednoduchá poučka, že všechno, co neprošlo vaším osobním účtem, se nepočítá. Část ceny může jít na váš pokyn přímo bance na splacení dluhu nebo rovnou prodávajícímu nového bydlení. I takové plnění může být vaším příjmem. Příjem zahrnuje i jiný skutečný majetkový prospěch než příchozí bankovní převod.
U více plateb přes přelom roku proto sledujeme jednotlivé částky a jejich skutečné vypořádání. Prosincová záloha a lednový doplatek nemusí mít stejný rok příjmu ani stejný konec lhůty. U rezervační platby zase záleží na tom, komu patří a jak se podle smlouvy vypořádává.
Pokud výplata rozhoduje o celém roce navíc, ověřujeme konkrétní kupní i úschovní smlouvu s daňovým poradcem. Samotné datum platebního příkazu na Silvestra jistotu nedává.
Podrobnosti: NSS, 2 Afs 396/2020-34: příjem není omezen na peníze připsané prodávajícímu na účet.
Co se skutečně počítá
Vlastní bydlení má více podob než nový byt.
Typicky jde o koupi bytu nebo rodinného domu, ve kterém budete bydlet. Zákon však připouští také výstavbu, údržbu či rekonstrukci bydlení, určité platby za družstevní bydlení a splacení úvěru použitého na zákonem vymezenou vlastní bytovou potřebu.
U stavebního pozemku přibývá další podmínka: v příslušné variantě musí výstavba začít do čtyř let od jeho nabytí. Koupě pozemku do zásoby tedy sama o sobě nestačí.
Naopak samotné pořízení investičního bytu k pronajímání není obstaráním vašeho vlastního bydlení. Stejně tak sem nelze automaticky zahrnout dovolenou, auto nebo samostatnou nábytkovou sestavu. U stavebních úprav a vybavení je třeba rozlišit, co opravdu tvoří uznatelnou bytovou potřebu.
Příklad: dva miliony do banky, tři do nového bytu
Prodáte za pět milionů. Dva miliony z ceny odejdou na splacení vašeho úvěru, kterým jste financovali vlastní bydlení. Zbývající tři miliony použijete na pořízení nového vlastního bytu.
Pokud jsou obě použití uznatelná a včasná, může tím být pokryta celá pětimilionová částka. Dokládá se také původní účel spláceného úvěru. Pouhé zástavní právo na prodávaném bytě ještě neprokazuje, na co byl úvěr použit.
U koupě hlídáme vedle plateb i nabytí vlastnictví. Metodika GFŘ spojuje obstarání bydlení koupí s právními účinky vkladu do katastru. Pouhá rezervace na konci lhůty proto není bezpečné dokončení celého plánu.
Podrobnosti: § 4b odst. 1: vymezení bytových potřeb.
Podrobnosti: pokyn GFŘ-D-59: okamžik obstarání bytové potřeby.
Pro osvobození celé částky nestačí utratit jen zisk.
Vraťme se k Janě. Za starý byt kdysi zaplatila čtyři miliony a teď jej prodává za pět. Rozdíl je jeden milion. Jenže při tomto osvobození se sleduje použití prostředků získaných prodejem.
Jestli chce tímto způsobem osvobodit celých pět milionů, potřebuje doložit uznatelné použití celé částky. Kdyby do vlastního bydlení vložila jen milion odpovídající zisku, samotný tento výdaj k osvobození celého příjmu nestačí.
Pět milionů do nového bytu
Nový byt stojí sedm milionů. Jana použije všech pět milionů z prodeje a další dva si půjčí. Při splnění pravidel může být příjem z prodeje celý osvobozený.
Čtyři miliony do bytu, milion stranou
Z prodeje získá pět milionů, na vlastní bydlení použije čtyři. Tímto způsobem se osvobodí čtyři miliony. Zbývající milion je zdanitelným příjmem, pokud pro něj neplatí jiné osvobození.
Zdanitelný milion ale neznamená milionovou daň ani automaticky 150 tisíc daně. Pro výpočet se příjem snižuje o odpovídající uznatelné výdaje; při částečném osvobození se výdaje vztahující se i k osvobozené části rozdělují. Teprve z výsledného základu se počítá daň. Konkrétní propočet vychází z pořizovací ceny a doložených nákladů.
Podrobnosti: Finanční správa: použití pouze části prostředků a výdaje u prodeje.
Podrobnosti: § 10 odst. 4 a 5: základ daně a výdaje.
Krátký praktický postup
Finančnímu úřadu to oznamte. I když přiznání jinak nepodáváte.
Oznámení podle § 4b odst. 3 patří vašemu správci daně z příjmů, u běžného nepodnikajícího člověka zpravidla finančnímu úřadu podle místa trvalého pobytu. Není to přiznání k dani z nemovitých věcí.
- Najděte tiskopis 25 5259, nyní vzor č. 2. Jmenuje se „Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby“. V databázi Finanční správy ho vyhledáte podle čísla 5259. Tiskopis je nepovinný, ale usnadní vyplnění.
- Uveďte své údaje, rok, částku a datum získání peněz. Doplňte požadovanou informaci o společném jmění manželů. Více plateb rozepište tak, aby bylo zřejmé, kdy která část přišla.
- Odešlete oznámení příslušnému úřadu. Jednoduchou možností je vlastní datová schránka s vyplněným dokumentem v příloze. Lze využít i řádné elektronické podání přes portál MOJE daně nebo podepsaný listinný dokument.
- Uschovejte doklad o podání a podklady k použití peněz. Kupní a úschovní smlouvy, výpisy, doklady k úvěru, faktury a potvrzení o jejich zaplacení umožní doložit celý příběh plateb.
Oznámení se podává do konce lhůty pro podání přiznání za rok, ve kterém jste peníze získali. Nemusíte čekat, až je utratíte. Jestli za rok 2026 přiznání vůbec nepodáváte a běží vám základní lhůta, oznámení podáte do 1. dubna 2027. Pro jiné režimy podání se konkrétní lhůta může lišit.
Tato povinnost se vztahuje i na částky do pěti milionů. Jde o jiné oznámení než obecné hlášení některých osvobozených příjmů nad pět milionů. Ani skutečnost, že je prodej vidět v katastru, toto oznámení o využití peněz na bydlení nenahrazuje.
Pozor na starší návody na internetu
Po novele účinné od 1. července 2024 je oznámení samostatnou povinností. Jeho opoždění samo o sobě automaticky neruší osvobození jako podle starší úpravy. Povinnost oznámit příjem ovšem trvá. Pokud jste na ni zapomněli, podejte oznámení dodatečně a řešte svůj konkrétní případ; samotné skutečné použití peněz musíte prokázat.
Podrobnosti: Finanční správa: aktuální tiskopis 25 5259.
Podrobnosti: GFŘ-D-59: lhůta při nepodávání přiznání (dnes povinnost v § 4b odst. 3).
Podrobnosti: zákon č. 163/2024 Sb., změna § 4b odst. 2 a 3.
A když se nové bydlení nakonec nepovede?
Samotný plán koupit nestačí. Jestli peníze včas nepoužijete na uznatelnou vlastní bytovou potřebu a nemáte jiné osvobození, nevyužitá část se řeší jako příjem podle § 10.
U tohoto nesplnění zákon určuje příjem do roku následujícího po roce získání prostředků. Například peníze získané v roce 2026, které do konce roku 2027 uznatelně nepoužijete, se při tomto postupu řeší v přiznání za rok 2027, podávaném v roce 2028. Samotné neuskutečnění koupě tedy automaticky neznamená opravovat přiznání za rok 2026.
U stavebního pozemku má nesplnění čtyřleté lhůty pro zahájení výstavby vlastní pravidlo. Proto už při plánování rozlišujeme, zda kupujete hotový byt, stavíte, nebo splácíte úvěr.
Podrobnosti: § 4b odst. 4 a 5: postup při nesplnění podmínek.
Modelové příklady ukazují běžné soukromé prodeje. Pravidla a zdroje ověřeny k 12. listopadu 2026; příklady s roky 2027 a 2028 vycházejí z tohoto znění zákona.
Když jeden domov střídá druhý
Prodej, koupě a předání mají tvořit jeden plán.
Při stěhování z vlastního do vlastního řešíme mnohem víc než cenu v inzerátu. Kdy bude dostupná kupní cena? Kdy ji potřebujete na další byt? Kdy se splatí hypotéka a kdy se můžete nastěhovat?
S klienty tyto návaznosti připravuji předem. Daňové posouzení ověříme s poradcem a termíny promítneme s právníkem do smluv. Aby poslední týdny roku nepřinesly nečekaný závod s kalendářem.
Napište na tomikoceski@gmail.com nebo zavolejte na 603 806 239.
