Zdanění investičních bytů: Daň zaplatí majitel. Účet může dostat nájemník.
Daně · dostupnost bydlení · autorský komentář
Daň zaplatí majitel.
Účet může dostat nájemník.
Zdaníme velké vlastníky bytů. Zní to rozhodně. Spravedlivě. Skoro už slyšíte potlesk. Jenže mezi tím, komu přijde daňový výměr, a tím, kdo ho nakonec zaplatí, může být docela nepříjemný rozdíl.
Nejdřív fakta
Rozpočtový příjem ještě není bytová politika.
Alena Schillerová otevřela možnost vyššího zdanění investičních bytů v debatě o veřejných financích. V zářijovém vystoupení popsala i variantu zvýšení daně nad určitou hranici dosavadní daňové povinnosti vlastníka.
V doložených vyjádřeních jde především o peníze pro veřejné rozpočty. To samo o sobě není totéž jako plán na levnější bydlení. Z použitých zdrojů zatím nevyplývají finální sazby, výjimky ani přesné vymezení dotčených vlastníků.
A právě proto má smysl ptát se na dopady dřív, než se z politicky vděčného nápadu stane složenka. Tleskat se dá předem. Platit se bude potom.
Co zjistil výzkum
daňové zátěže se v německé studii přeneslo do nájemného.
Výsledek výzkumu v Německu. Není to předpověď dopadu českého návrhu.
Daň neumí číst
volební slogany.
Pronajímatel sleduje náklady, výnos i splátky úvěru. Vyšší daň se pokusí promítnout do nájmu, pokud mu to dovolí trh a smlouva. Samotné přání majitele ovšem nestačí: rozhoduje konkurence, ochota a schopnost nájemníků platit i možnost přestěhování.
Ekonomové Max Löffler a Sebastian Siegloch zkoumali 5 500 změn místních majetkových daní v Německu. Verze studie revidovaná v říjnu 2024 uvádí přenos 83 % daňové zátěže do nájemného. Cenové dopady byly regresivní — relativně více zatěžovaly chudší domácnosti. Přínosy financovaných veřejných služeb přitom mohou část nerovného dopadu vyvážit.
Německá místní daň má jiné podmínky než dosud neurčité české zdanění velkých portfolií. Studie ale ukazuje, že obava o peněženky nájemníků má empirickou oporu. Nestačí nám ukázat, komu bude daň vyměřena. Potřebujeme vědět, na koho dopadne.
Studie: Löffler & Siegloch, Welfare Effects of Property Taxation · CEPR, revize 2024
Velké portfolio · malé domácí rozpočty
Tři sta bytů.
A v každém někdo bydlí.
U vlastníka stovek bytů se náklad násobí. Jenže na druhém konci nejsou stovky boháčů. Mohou tam být rodiny, senioři nebo lidé s nízkými příjmy.
Pokud by zdanění zasáhlo i poskytovatele dostupného či sociálního bydlení, záleželo by na výjimkách a pravidlech nájemného. Kde nájem zvýšit nelze, může vzniknout tlak na údržbu, rozpočet poskytovatele nebo další výstavbu.
Nejchudší nemusí dostat nejvyšší účet v korunách. I menší zvýšení pro ně ale může být největší problém.
Dva rozdíly, které se v debatě ztrácejí
Investiční byt není automaticky prázdný byt.
Obsazený byt už bydlení poskytuje.
V prázdném bytě nikdo nebydlí. V pronajímaném bytě ano. Počet jednotek na listu vlastnictví nám sám neřekne, jestli majitel byty zadržuje mimo trh, nebo zajišťuje dlouhodobé bydlení stovkám domácností.
Prodej změní vlastníka, ne počet bytů.
Vyšší daň může některé investory motivovat k prodeji a pomoci kupujícím. Pokud ale kupuje dosavadní nájemník, může zároveň uvolnit jiný nájem. Dopad na nájemní trh proto nelze odvodit pouhým odečtením jednoho prodaného bytu.
Než začneme danit „investiční bydlení“,
měli bychom vědět, čí bydlení vlastně daníme.
Od devadesátek k dnešku
Dřív levněji?
Ano. Ale ne tak jednoduše.
Máme-li být přesvědčiví, musíme přiznat i nepohodlná čísla. Vlastní bydlení je dnes v poměru ke mzdám podstatně náročnější než na začátku minulé dekády. Jen z toho neplyne, že všichni mladí mají stejné možnosti, nebo že existuje jediný český trh.
Vedle je orientační přepočet kupních cen na modelový byt o 60 m² a jednu průměrnou hrubou mzdu. Poslední celý rok je 2025; cenu za celý rok 2026 zatím do tabulky nevymýšlíme.
Devadesátá léta do jednoho poctivého čísla nesložíme. Privatizační odkup, družstevní podíl a běžná tržní koupě nejsou totéž. Navíc jinak fungoval přístup k úvěru. Nižší cenovka ještě neznamenala, že banka každému ochotně půjčila.
Už dobový komentář na webu ČNB v roce 2007 popisoval, jak nižší sazby a delší splatnosti otevřely koupi dalším domácnostem. Dostupnost tedy není jen cena dělená výplatou. Patří do ní také vlastní úspory, splátka, stabilita příjmu a lokalita.
ČNB, dobový komentář z roku 2007: cena versus možnost financování
Stejná země · jiná dostupnost
Česká republika
nekončí na brněnském okruhu.
Dostupnost bydlení má také zeměpis. Nejde jen o to, kolik máme bytů. Jde o to, kde jsou byty, kde je práce a kde lidé chtějí nebo potřebují žít.
Přehled MMR, 2. čtvrtletí 2025: cena standardizovaného 60m² cihlového bytu vůči čistému příjmu průměrné domácnosti; územní jednotky dle metodiky MMR. Jde o jiný ukazatel než v historické tabulce s jednou hrubou mzdou. Hodnoty mezi těmito dvěma přehledy nelze přímo porovnávat.
MMR: finanční dostupnost bydlení, regionální srovnání a metodika
Rada „tak se přestěhujte tam, kde je levněji“ je přitom asi stejně užitečná jako rada „tak vydělávejte víc“. Rodina nepotřebuje jen levnější byt. Potřebuje také dvě použitelné práce, školu, lékaře a fungující běžný život.
Pokud tohle soustřeďujeme do několika center, nemůžeme se divit, že se tam soustřeďují i lidé. A s nimi poptávka po bydlení i tlak na dopravu.
Poptávka nestojí na místě
Postavíme byty.
A pak přijdou lidé.
Překvapení.
Velké město nabízí širší pracovní trh a více služeb. Když zlepšíme bydlení a dopravu, může být ještě přitažlivější. Firmám se lépe hledají zaměstnanci, lidem práce. Přibývají kanceláře, dílny nebo sklady. A představte si, milé děti: další lidé mohou chtít bydlet poblíž.
To není argument proti výstavbě. Více bytů při jinak stejných podmínkách tlak na ceny tlumí. Ani příchod nových obyvatel automaticky neznamená, že výstavba dostupnost zhoršila. Bez ní by mohl být problém ještě větší.
Je to argument proti představě, že jednou provždy „dostavíme Brno“ a máme vyřešeno. Nabídka i poptávka se mění současně. Musíme plánovat bydlení, dopravu, služby a pracovní místa společně — i za hranicemi města.
OECD, 2025: propojení bydlení, územního plánování a infrastruktury
Trocha nadsázky. Docela vážný problém.
Když budou všichni chtít žít v Brně,
nikdy tam tolik bytů nepostavíme.
Nemusíme lidem vysvětlovat, že chtějí bydlet špatně. Můžeme jim nabídnout víc míst, kde se dá dobře žít.
Silná regionální centra, slušná práce, dostupné služby a použitelné spojení mohou rozšířit skutečný výběr domácností. Podporovat regiony a stavět v metropolích se nevylučuje. Potřebujeme obojí.
Méně efektní než nová daň. Potenciálně užitečnější.
Podporujme také místa,
odkud dnes lidé odcházejí.
Za smysluplnější dlouhodobý směr považuji podporu zaměstnavatelů a služeb v hospodářsky slabších regionech. Takovou, která místním lidem skutečně otevře cestu k lepším příjmům. Samotná dotace na halu ještě neznamená fungující region.
A férově: regionální programy už existují. Strategie regionálního rozvoje i její akční plány zahrnují podporu zaměstnanosti a podnikání v ohrožených územích. Otázka tedy není, zda umíme napsat strategii. Otázka je, jaké přináší výsledky a jestli ji dokážeme držet déle než jedno volební období.
Práce, která zůstane
Podporu firem vázat na udržitelná pracovní místa, rozvoj dovedností a využití místní pracovní síly. Sledovat příjmy a výsledky, nejen počet přestřižených pásek.
Služby, kvůli kterým se nemusí odjet
Školky, školy, lékaři, internet a veřejná doprava patří k bydlení stejně jako střecha. Bez nich levnější nemovitost řadě domácností nepomůže.
Bydlení i tam, kde region ožije
Úspěšný zaměstnavatel může zvednout místní ceny. Proto spolu s prací potřebujeme obnovu bytů a novou nabídku. Jinak jen přesuneme stejný problém o pár okresů dál.
Pomoc lidem, kteří jsou už v pasti
Práce může pomoci i vyloučeným lokalitám. Sama ale neodstraní dluhy, diskriminaci ani překážky ve vzdělávání. Potřebujeme dostupné bydlení a konkrétní sociální podporu, ne očekávání zázraku od jedné továrny.
MMR: akční plán regionálního rozvoje a podpora ohrožených území
Můj závěr
Potlesk dnes.
Vyšší nájem zítra?
Nejsem proti tomu, aby stát vedl debatu o daních. Vadí mi, když se politicky líbivé zdanění bohatých zamění za vyřešenou dostupnost bydlení. Jméno na daňovém výměru ještě neříká, čí peněženka nakonec zhubne.
Můj odhad je, že významnou část případné vyšší daně u tržních pronájmů nakonec zaplatí nájemníci. V jaké míře, bude záležet na konstrukci daně, možnostech trhu i reakcích vlastníků. U nízkopříjmových domácností se přitom i relativně malý účet může proměnit ve velký problém.
Pokud chceme pomoci bydlení, řešme vedle výstavby také to, proč se tolik životních příležitostí soustřeďuje na několik adres. A u nové daně chtějme znát nejen očekávaný výnos, ale také dopad na nájemné a nabídku dostupných bytů.
Nájemník se totiž nenají pocitu,
že jsme to majitelům konečně nandali.
Autorský komentář k diskutovanému opatření, nikoli popis schválené nové daně. Statistická období jsou uvedena u jednotlivých údajů; modelové výpočty a autorovy odhady jsou odlišeny od zjištění citovaných zdrojů.
Pro čtenáře, kteří chtějí jít ke zdroji
Studie, data a souvislosti
- Löffler & Siegloch: Welfare Effects of Property Taxation — empirický výzkum německých daňových změn, revize 2024; hlavní opora diskuse o přenosu do nájmů.
- iROZHLAS / ČTK: vyjádření Aleny Schillerové, 27. 9. 2026 — kontext a popsaná varianta daně, nikoli finální zákon.
- ČSÚ: ceny nemovitostí a průměrné mzdy 2025 — podklady přepočtu. Úplné historické odkazy a vstupní čísla najdete v rozbalovací metodice u tabulky.
- MMR: finanční dostupnost bydlení — regionální rozdíly a odlišná metodika pracující s příjmem domácnosti.
- OECD: Housing Reforms in Czechia and Poland, 2025 — koordinace výstavby, územního plánování a dostupného bydlení.
- MMR: Akční plán Strategie regionálního rozvoje 2023–2024 — doklad, že regionální nástroje existují; sám o sobě není důkazem jejich úspěšnosti.
Každá nemovitost má vlastní souvislosti
Řešíte prodej nebo pronájem?
Začněme vaší lokalitou.
Podíváme se na konkrétní konkurenci, zájem kupujících či nájemníků a možnosti vaší nemovitosti. Celostátní titulek je začátek debaty. Pro dobré rozhodnutí potřebujete vědět, co se děje právě u vás.
Napište na tomikoceski@gmail.com nebo zavolejte na 603 806 239.
